澳打击外国人违规房产投资 中国购房客首当其冲

作者：黄郁山

自今年以来，已经有超过1500起外国人在澳大利亚的违规房地产投资受到调查。11月18日，在最新一轮针对外国人违规购买住宅的审查中，澳大利亚国库部长斯科特·莫里森（Scott Morrison） 宣布，强制海外投资者出售了价值超过1000万澳元（约4600万元人民币，1澳元约合4.6元人民币）的居民住宅。今年以来，总计有19处房地产被澳大利亚政府强制出售。

　　近年悉尼、墨尔本等澳大利亚城市房价上涨较快，引起当地舆论不满。在此背景下，澳大利亚政府加大了打击外国人违规买房的力度。新华社的一篇报道称，根据澳大利亚法律规定，除非特定情况，否则外国人不得在澳购买二手住宅，但可以购买新建住宅；此外，一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置一套住宅，但必须在离澳后的三个月内出售。然而在实际操作中，不少不符合条件的外国人在当地房地产中介、律师或亲友的“运作”下违规购置住宅。

　　这一波强制出售令中，一名来自中国的投资者李建国（Li Jianguo，音译）受到了澳大利亚舆论广泛关注。他在墨尔本Hawthorn East区所持有的一处价值超过500万澳元（约2300万元人民币）的房产受到波及。根据交易记录，该房产上一次交易为去年5月，买家以520万澳元的代价购得。今年该房产重新上市，拍卖中最高出价到了552万澳元，但由于未能达到保底价而没有成功交易。

　　澳大利亚政府最新公布的强制出售名单中共包含7处房产，涉及中国内地投资者的房产就占了4处，涉及总金额为900万澳元。剩下三起非法投资的投资者分别来自于中国香港（2起）和德国（1起）。

　　澳大利亚为什么要屡次打击海外非法房地产投资，而近年来澳大利亚房市上涨背后，海外资金尤其是来自中国的资金究竟又占多大因素？

　　外国购房客推高澳大城市房价？

　　全球经济危机后，澳大利亚、加拿大、新西兰等国的主要城市都经历了居民住宅的快速上涨。澳大利亚统计局的数据显示，悉尼平均房价在2014年上升了12.2%，布里斯班和墨尔本也录得了超过4%的涨幅。

　　但另一方面，当地经济发展和民众收入并没有赶上房价增幅。作为发达国家中经济情况尚好、二十多年无经济衰退的“幸运国度”澳大利亚，近几年GDP增幅也只在2%左右徘徊。根据澳大利亚统计局的数据，该国平均家庭收入近几年涨幅亦长期保持在2%左右，而该涨幅还没有考虑通货膨胀因素。也就是说，对澳大利亚普通民众来说，悉尼等大城市的房价变得越来越不可负担。

　　显然，支撑澳大利亚等国房价上涨的原因并不完全来自国内市场。2014财政年度，总共有超过745亿澳元海外资金流向澳大利亚的住宅和商业房地产市场。而一谈到外国房地产买家，中国人则必成当地舆论焦点。澳大利亚海外投资审查局（Foreign Investment Review Board， FIRB）的数据显示，该745亿澳元中，有超过120亿澳元的资金来自中国。该数额名列各国之首，比第二大来源美国多出一倍。不过，悉尼大学中国商业和管理学教授Hans Hendrischke和讲师Wei Li今年在澳大利亚学术新闻网站《The Conversation》上撰文表示，当考虑全国当年房地产市场总成交额时，中国投资客的购房比例只占不到2%。

　　但是，海外投资审查局这一数据并不全面。该数据只包括经过了该部门审批的投资申请，而并不包括两种人：非法未经审批的购买，和持有符合条件签证可以无需审批合法购买的人群。

　　控制海外资金进入二手房地产市场

　　对于澳大利亚这样的移民国家来说，“拥有自己的一片土地”这种追求早已深深植入国民性格。面对不断增加的舆论和政治压力，澳大利亚政府需要向民众做出控制房价的姿态，而对海外资金的控制，则是这一大背景下的重要政策措施。

　　作为控制海外投资的主要工具，海外投资审查局的作用在近些年来不断加强。外国人在澳大利亚购买房屋时，都需要经过该部门批准。从今年12月开始，海外投资审查局的功能又将进一步得到加强。该部门将对所有购房申请收取至少5000澳元的申请费，并根据房屋价格实行费用阶梯式上涨。另一方面，对违规投资的处罚将提高到最高13.5万澳元。这一处罚将首次涵盖除了投资者本人在外的第三者，例如代海外投资者持有房产的本地居民将同样面临刑事处分风险。

　　在控制海外资金进入二手房地产市场的同时，政府也着重于控制前文所述海外投资审查局的资金统计所无法涵盖到的人群。对于移民，澳大利亚一直有意识通过提供更加优惠的政策，鼓励新移民在澳大利亚大城市之外的偏远地区定居生活，降低新移民在大城市的住房需求。今年7月，澳大利亚修改了投资签证政策，降低了房地产投资在投资额所能占的最大比例至10%，而这一签证超过90%的持有者来自中国。

　　房市已有降温迹象

　　相对于前几年的大幅度增长，澳大利亚主要城市的房价目前已出现降温迹象。澳大利亚国民银行对2016年的居民房地产市场预测中，悉尼的房价增幅被调低至1.2%，墨尔本的预测涨幅也调低至3%。悉尼房地产的拍卖成交率从往年高过90%的比例下降到今年9月的69.6%。

　　但这一结果究竟是管制措施奏效，还是自然市场规律，舆论看法未能统一。澳大利亚国民银行的季度调查显示，截至9月底的第三季度，澳大利亚房市中将近1/5的新建住宅依然由海外买家购得。澳大利亚房产投资协会（Property Investment Professionals of Australia）在十月份的调查显示，专业投资者依然看好澳大利亚房产前景。

　　澳大利亚的管制措施，在控制海外资金特别是中国资金流入当地房地产市场的效果也未有直接证据。富有的海外投资者常常全款购房，海外投资者也可以在其居住国以更便宜的代价获得贷款。根据《澳大利亚金融评论》（Australia Financial Review）于今年10月的报道，中国平安银行还对投资澳大利亚房地产的投资者提供全额贷款。

当地行业人士分析，政府高调强制出售违规房产的行为，更像是一种姿态，依赖其降温房地产并不现实。另外，对他人代持房产的问题，取得足够证据有着现实上的困难，也因此，千起调查中只有19处房地产被强制出售。被强制出售的房地产也常常集中于高端住宅，对一般工薪阶层并没有意义。

（来源：财新网）